일반개요
신한알파리츠는 2017년 12월에 설립, 2018년 8월에 상장되어 국내 상장 리츠 중 상대적으로 긴 기간 동안 안정적으로 운용해온 대표적인 오피스 리츠입니다. 처음 판교 크래프톤 타워에 약 5천억원 규모로 운용을 시작한 이후 3차례의 유상 증자를 거치며 자리츠를 통해 추가적으로 6개의 오피스 빌딩에 투자해 운용자산 규모 2조 1천억원의 대형 리츠로 성장했습니다. 리츠 규모가 클수록 투자가 용이해지고 비용이 낮아지는 이점이 있는데 4년이 채 안되는 기간 동안 4배 가까이 몸집을 키운 것입니다. 신한알파리츠는 반기마다 배당을 실시해 상장 이후 최근 5월에 결의된 배당금 포함 8번의 배당금을 지급하였고, 배당금은 처음 주당 116원에서 최근 192원까지 올라 연 평균 16%가 넘는 배당성장률을 보였습니다.
리츠 구조 및 특성
- 모리츠(판교 크래프톤 타워 자산 편입) 상장 이후, 자리츠를 통해 6개 자산을 편입
- 도심권(5개), 강남권(1개), 판교/분당권(1개)에 총 7개 오피스 빌딩을 기초자산으로 운용
- 3번의 유상증자와 6번의 신규 자산 편입을 통해 꾸준한 배당 성장 시현
투자 포인트
- ESG 투자 수용에 대응하여 향후 3년 내 보유자산 50% 이상 LEED 실버 이상 인증(인테리어 관련 친환경인증) 추진, 향후 GRESB(글로벌 부동산 지속가능성 벤치마크) 인증 추진 예정
- 7개 오피스 포트폴리오 투자 효과로 임대 및 대출이 분산되어 공실과 대출 만기 대응에 유연
보유 자산 현황
- 판교, 도심, 강남 주요 권역에 위치한 총 연면적 83,403평 규모의 우량 오피스 포트폴리오를 구성
- 금융, 보험, 소프트웨어 개발, 게임, 제조업, 리테일 등 다양한 업종의 임차인 구성
- ESG 추진을 통하여 국내외 투자 수요에 대응, 건물 운영 비용 절감 등 경제적 효익을 실현하고 장기성장을 추구
- 임대율 97%, 가중평균 잔존임대만기 4.7년, 가중평균 장기차입금 대출만기 3년(2022.6월)
신한알파리츠는 서울과 판교에 위치한 7개 오피스 빌딩에 투자하고 있습니다. 가장 대표적인 투자 대상인 판교 크래프톤 타워(구. 판교 알파돔타워IV)는 평가금액 기준 36.4%로 가장 높은 비중을 차지하고 있으며 신분당선/경강선 판교역이 연결되어 있는 연면적 3만평의 대형 빌딩입니다. 판교의 오피스 빌딩답게 게임 ‘배틀그라운드’로 유명한 크래프톤, 네이버 등의 IT와 게임 기업이 주요 임차인입니다. 2018년 4월에 약 5천 2백억원에 매입해 2021년 2월 기준 감정평가액이 약 7천 7백억원으로 50%에 가까운 평가수익률을 보이고 있습니다. 부동산 수익률을 산정할 때 흔히 쓰는 Cap. Rate(자본환원률*)가 5.2%로 서울 지역 오피스 빌딩 대비 높은 편입니다.
* Cap. Rate: 부동산의 자산가치를 도출하기 위해 사용하는 기대수익률, 순영업수익을 부동산 가격으로 나누어 산출
투자 대상 중 나머지 6개 빌딩은 비상장 자리츠를 통해 보유하고 있습니다. 이 중 5개는 서울역, 용산 등의 서울 도심권에, 1개는 강남권에 위치하고 있습니다. 모든 부동산이 서울과 판교의 핵심 지역에 위치하고 있어 안정적이나, 서울 내에서는 강남보다 상대적으로 약한 도심권의 빌딩이 많은 것은 다소 아쉬운 부분입니다. 그러나 개별 입지는 모든 빌딩이 서울역, 을지로3가역, 강남역 등 서울 주요 역세권에 위치하고 있고 임대율은 3개 빌딩이 100%, 나머지도 90%가 넘어 전체 평균 97%로 우수합니다. 빌딩의 규모로 보면 와이즈타워, 트윈시티남산, 용산더프라임과 같은 연면적 1만평이 넘는 대형 빌딩과 신한L타워, 역삼타워, 대일빌딩과 같은 중소형 빌딩으로 분산되어 있습니다.
높은 성장성
신한알파리츠는 매우 빠르게 성장했습니다. 2018년 처음 1개 빌딩으로 시작해 2021년말 7개까지 투자 대상 빌딩을 늘려 자산매입가 기준 연평균 37%의 속도로 규모를 키웠습니다. 이 사이 반기마다 지급된 배당금 역시 큰 폭으로 상승했습니다. 매 기마다 예상 배당금 이상을 지급해 배당금의 예측력이 높은 리츠 투자의 장점을 보여주었습니다. 가장 최근 지급된 주당 192원의 배당금 기준일은 2022년 3월 31일로, 기준일 전 1주일간 종가 평균(7,786원)으로 산정해보면 시가배당률이 연 환상 4.93%로 양호하다고 판단됩니다.
적극적인 위험 관리
서울, 판교의 핵심 지역에 위치한 7개 오피스 빌딩에 분산 투자되어 있어 투자자의 입장에서는 1주만 투자해도 7개 빌딩에 나눠 투자하는 효과가 있습니다. 임차인 업종은 금융/보험업, IT기반 다양한 업종에 분산되어 있고, 금액 가중 평균대출 만기는 3.0년이며 대출 기관과 만기 시점 역시 다양하게 분산되어 있습니다. 임대차 계약 만기 시점 역시 2022년부터 2031년까지 여러 시점으로 분산되어 있으며, 전체 가중평균 잔여 임차기간은 4.7년입니다. 가중평균 잔여 임차기간이 가장 짧은 와이즈타워(2.6년)의 경우 공실률도 투자 대상 빌딩 중 가장 높은 9%라는 점은 다소 우려되는 부분입니다.
차별화되고 있는 리츠 시장, 신한알파는 가장 높은 주가 지속
리츠는 차입금 부담이 높은 부동산에 투자하기 때문에 금리의 영향을 받기도 하고, 주식과 같이 상장되어 거래되므로 전체적인 주식시장의 흐름에도 영향을 받습니다. 상장 리츠들은 2020년 하반기부터 다음해 상반기까지 상승한 후 하락했고, 2022년 초에 다시 한번 상승 후 최근에는 주춤하는 모습을 보이고 있습니다. 주식시장과 비교해 보면 2021년까지는 코스피와 리츠가 비슷하게 움직였으나 2022년부터는 주식이 하락하는 시기에 리츠가 피난처로 인식되면서 리츠 가격이 상승해 주식 시장과 차별화되었고, 점차 종목별로 다른 움직임을 보이고 있습니다. 상장 리츠가 늘어나고 리츠 시장이 성숙하면서 개별 리츠에 대한 투자자들의 관심과 더 깊은 분석으로 인해 리츠의 차별화가 시작되고 있는 것으로 보입니다.
신한알파리츠는 이리츠코크랩과 더불어 2018년 상장해 국내 상장된 리츠 19개 중 가장 오래 운용했는데, 신한알파리츠는 주요 리츠 중 줄곧 주가 1위를 유지했습니다. 리츠의 공모 가격은 5천원으로 고정되어 있어 가격을 비교해보면 대략적인 매력도를 가늠해 볼 수 있습니다. 투자 대상의 가치를 가장 잘 반영하는 것이 가격임을 고려하면, 신한알파리츠는 국내 상장 리츠 중 가장 선호 받는 투자 대상이라고 볼 수 있습니다.
주가가 가장 높다는 것을 긍정적으로 볼 수도 있지만, 가격이 비싸다는 것은 투자 수익률을 낮추는 부담 요인입니다. 현 시점에서 신한알파리츠에 신규 진입을 고려하는 투자자라면 현재의 주가 수준이 적정한지 판단해 볼 필요가 있습니다.
아직까지 저평가 매력 있어
리츠 가치 평가를 위한 대표적인 지표로 주가 대비 순자산(이하 P/NAV)과 주가 대비 운영자금(이하 P/FFO)이 있습니다. P/NAV는 시가총액 대비 투자 부동산의 현재 가치가 어느 정도인지 살펴보는 것으로, 주식 투자에서 주가순자산비율(이하 PBR)과 비슷한 평가지표입니다. P/FFO는 주식 투자의 주가수익비율(이하 PER)과 유사한 지표로, 리츠가 부동산 투자 및 운영을 통해 창출한 배당가능금액(운영자금액)을 시가총액과 비교해 보는 것입니다.
주식의 PER과 비슷한 P/FFO는 대상 개별 리츠만으로는 가치 파악이 어렵고, 그와 비슷한 다른 리츠들과 비교할 때 상대적으로 가치 평가 수준이 가늠되는데, 국내 리츠 중 신한알파리츠와의 비교 대상을 찾기는 어렵습니다. 상장된 19개 리츠들 중 오피스에만 투자하는 리츠는 제이알글로벌리츠와 NH프라임리츠 두 개 종목 정도가 있습니다. 그러나 제이알글로벌리츠는 벨기에와 미국의 해외 오피스 빌딩에 투자하고, NH프라임리츠의 경우 투자 대상은 국내 오피스로 같지만 투자 방식이 달라(다른 리츠와 부동산 펀드들의 일부 지분을 취득하는 방식) 신한알파리츠와 직접 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 결국 신한알파리츠는 주식의 PER과 비슷한 P/FFO 보다 주식의 PBR과 유사한 P/NAV를 활용한 절대적인 가치 평가가 적합해 보입니다.
신한알파리츠의 P/NAV는 현재 0.72배로 1배를 하회하고 있어 저평가 매력이 있다고 판단됩니다. 투자 부동산의 현재 가치 산정을 위한 감정평가액은 7개 빌딩 중 2020년에 4개, 2021년에 1개(크래프톤 타워), 그리고 올해 2월에 2개(트윈시티남산, 삼성화재역삼빌딩)가 받은 감정평가액을 반영하였고, 이 중 신한L타워는 보유지분인 80.18%만 반영하였습니다. 순자산가치를 산정하기 위해 감정평가액에서 순차입금(장단기차입금-보유 현금)을 제하였습니다. P/NAV가 1배 미만이라는 것은 시가총액이 순자산가치 보다 작아 저평가 상태임을 의미하고, 향후 밝은 오피스 전망과 신한알파리츠의 우량한 자산, 그리고 안정적인 운용 역량을 감안할 때 현 시점에서도 신한알파리츠에 진입하는 전략이 유효합니다. 참고로, 현재 순자산 가치를 역산해보면 P/NAV가 1배가 되는 가격은 9,438원입니다.
뜨는 섹터에 투자(중형 오피스+신흥 지역)
리츠의 투자 활동이 활발해지고 오피스 공급이 줄어들면서, 기관 투자자들이 오피스 빌딩에 신규 투자하기가 쉽지 않은 상황입니다. 리츠는 투자한 부동산에서 지속적인 현금흐름을 창출해 배당을 해야 하기 때문에 한 번 투자하면 처분하기가 쉽지 않습니다. 리츠가 주로 투자하는 대형 오피스들의 가격이 올라 신규 투자에 부담을 느끼는 투자자들이 2021년부터 중형 오피스 빌딩 쪽으로 눈을 돌리고 있습니다. 중형 오피스 시장이 대형에 비해 아직은 매수 경쟁이 덜하고, 관리가 잘되는 대형 오피스 보다 중형 오피스에서 리츠의 전문적인 관리를 통해 가치 창출(Value-add) 기회를 더 노려볼 수 있어 대형보다 기대 수익률이 더 높습니다. 신한알파리츠가 투자한 빌딩 중 크래프톤 타워 외 6개 빌딩이 모두 2만 평이 안되는 빌딩들이라 최근의 중형 오피스 선호 트렌드의 수혜를 입을 수 있을 것으로 보입니다.
투자 지역으로 볼 때 신한알파리츠의 가장 큰 빌딩인 크래프톤 타워가 판교 핵심 지역에 위치해 있는 점은 매우 긍정적입니다. 팬데믹 이후 IT와 게임 업종이 부상하면서 판교 스타트업 클러스터의 오피스 수요가 더욱 탄탄해지는 모습입니다.
2022년 2월에는 현대제철이 서울 양재동 현대기아차 사옥에 위치한 실질적인 본사 역할을 하는 서울사무소를 16년만에 떠나 판교 크래프톤 타워에 입주하기로 결정해 화제가 되기도 했습니다.
한편 크래프톤 타워에 입주해 있는 게임업체 크래프톤이 본사 사옥 이전을 위해 2021년 10월 성수 이마트 본사 건물을 매입했고 2024년 이후 성수로 이전할 예정이지만, 판교 오피스 시장은 대기 수요가 많아 큰 공실 우려 없이 임차 전환이 이루어질 것으로 보입니다.
위험을 줄여 내실 있게 관리
신한알파리츠의 자산관리회사는 신한리츠운용(주)으로, 신한금융지주의 100% 자회사입니다. 은행을 중심으로 한 금융그룹 답게 리츠 운용에서도 위험을 줄이고 내실있게 관리하는 모습입니다. 신한알파리츠는 2022년 4월 1,565억원의 유상증자를 실시했습니다. 이 자금으로 자리츠의 우선주를 소각하고, 후순위 대출을 상환했습니다. 리츠가 보유한 오피스 빌딩들의 평가금액이 오르면 담보 가치가 상승하게 되고 이를 통해 자금의 재조달 여력이 높아지게 됩니다. 4월의 유상 증자 전에 삼성화재 역삼 빌딩과 와이즈타워 빌딩의 감정 평가를 받아 리츠의 공정가치를 높였고, 유상 증자를 통해 조달한 자금으로 부채를 줄이면서 최근의 금리 상승에서 우려되는 조달 비용 상승 위험을 낮추고 리츠의 배당 재원을 증가시키는 관리 능력을 보여주었습니다.
ESG 추진을 통해 장기 성장을 준비
신한알파리츠는 향후 3년 이내 보유 자산의 50% 이상에 대해 LEED 인증을 추진하는 계획을 가지고 있습니다. LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)는 미국의 녹색건축위원회에서 개발한 친환경건물인증제도로 국제적으로 인정받는 제도입니다. LEED 인증, 실버, 골드, 플래티넘까지 4개의 등급이 있는데, 이 중 실버 등급 이상 획득하는 것을 목표로 하고 있습니다. 신한알파리츠는 IR을 통해 우선 신한L타워, 크래프톤타워, 와이즈타워에 대해 LEED 인증을 목표로 추진하고 2024년 이후에는 나머지 빌딩들에 대해서도 인증을 추진할 계획이라고 밝혔습니다. 전세계적으로 ESG에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 해당 리츠에서의 이러한 노력과 경험은 투자 빌딩의 가치를 높이고 장기적으로 해당 리츠의 경쟁력을 높일 것으로 보입니다.
