우리나라의 부동산은 그동안 공급자 우위의 시장이었습니다. 특히 인구가 밀집된 수도권은 더욱 심했습니다. 이런 시장을 이용해서 부를 축적한 사람들도 있었습니다. 하지만 대다수의 평범한 소시민은 그렇지 못했습니다. 가격이 많이 오르고 난 뒤에야 급한 마음에 투자하여 손해를 본 사람들도 많습니다.
시장의 제도와 흐름을 미리 알았더라면 하는 아쉬움을 가질 것입니다. 그렇기 위해서는 객관적인 데이터를 읽을 수 있어야 합니다. 부동산은 인구, 경제, 정책 등 여러 가지 요인들이 복잡하게 얽혀 가격이 결정됩니다. 단시간에 체득하기 어렵기 때문에 시간을 두고 공부해야 합니다.
어떤 부동산 투자를 하던 성공하려면 한 가지 조건이 필수적으로 필요합니다. 바로 부동산이 상승해야 한다는 것입니다. 가격이 상승하는 시기를 파악해서 투자하면 어떤 투자를 하던 성공 가능성이 큽니다. 부동산 가격 흐름을 읽을 수 있는 몇 가지 방법을 알아보겠습니다.
미분양 물량이 줄어든다는 것은 곧 부동산 가격 상승 시그널이다
시장에서 주인을 찾지 못한 미분양 집이 늘어난다는 것은 부동산 하락의 신호입니다. 미분양이 많아지면 시공사는 그동안 투자한 돈을 회수하지 못할 수 있습니다. 심하면 파산하게 될 수도 있습니다. 마음이 급해진 시공사는 물량을 빨리 처분하기 위해서 할인을 해서라도 판매하려 할 것입니다. 이렇게 되면 주변 집값에도 영향을 미쳐 부동산 시장이 침체에 빠집니다.
부동산 시장이 하락하기 시작하면 사람들은 겁을 먹고 아파트를 사려 하지 않을 것입니다. 공급 물량이 많은 지역의 미분양은 급격하게 증가하게 됩니다. 어려워진 건설사는 파산하거나 신규로 건설을 하려 하지 않을 것입니다. 시간이 지나면 미분양은 차츰 해소되고 공급량은 감소합니다. 이렇게 되면 가격이 상승으로 돌아설 수 있습니다.
미분양 정보는 국토교통부 사이트의 뉴스에서 확인할 수 있습니다. 매월 말 보도자료 형식으로 배포가 됩니다. 지도 이미지에 미분양 정보가 담겨 있어 보기에 편합니다. 한국은행 경제통계 시스템 사이트에서는 과거의 미분양 정보를 차트 형식으로 편하게 볼 수 있습니다.
서울과 수도권은 행정구역은 다르지만 사실상 같은 생활권에 있습니다. 지하철이나 광역버스가 잘 되어 있기 때문에 출퇴근이 용이합니다. 이런 이유로 많은 사람들이 출퇴근이 조금 불편해도 수도권에 거주합니다. 이런 현상은 자연스럽게 서울 아파트 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
위 자료는 서울 아파트 미분양 물량과 가격을 비교한 것입니다. 2008년 이후로 미분양 물량이 많아진 시기가 크게 3번 있었습니다. 2008년, 2010년, 2012년에 미분양 수가 급증한 것을 확인할 수 있습니다. 미분양 수가 급증하니 아파트 가격(매매지수)이 점차 하락하다가 2015년부터 미분양 물량이 적어지자 서울 아파트 가격이 폭등하는 것을 확인할 수 있습니다.
부동산 공급 물량이 줄어든다는 것은 곧 부동산 가격 상승 시그널이다
아파트 가격이 앞으로도 계속 오를 곳인지 확인하기 위해서는 공급 물량 또한 확인해 봐야 합니다. 시장에 공급이 많고 수요가 변함이 없다면 가격은 당연히 하락할 것입니다. 반대로 수요는 일정한데 공급이 감소한다면 가격은 자동적으로 오릅니다.
공급 물량 정보는 국토교통부 통계에서 확인할 수 있습니다. 더불어 주택 물량, 인구, 교통 등 부동산에 필요한 많은 통계지표를 확인할 수 있습니다. 첫 화면의 주택 부분에서 인허가 실적, 준공 실적, 착공 실적 통계를 찾을 수 있습니다. 준공 실적은 입주 물량에 가까운 정보입니다. 3~4년 후에 공급량이 얼마나 될지 예상할 수 있는 데이터는 인허가 물량 정보입니다.
또한 아파트 실거래가를 확인할 수 있는 asil 사이트를 통해 기간과 지역 별로 조회할 수 있습니다. 가격 변화를 차트로 편하게 볼 수 있어서 시장의 동향을 쉽게 체크할 수 있습니다. KB 부동산 정보에서도 각종 부동산 관련 소식을 알 수 있습니다. 타 사이트의 기록은 2000년대 이후부터이지만 KB의 자료는 1986년부터 있어서 과거 데이터를 분석할 때 유용합니다.
부동산 투자는 하고 싶은데 목돈이 없다면?
부동산 투자를 하고 싶은데 자금이 부족하다면? 여러 사람들이 돈을 모아서 리츠(Reits: Real Estate Investment Trusts, 부동산투자회사)를 만들어서 투자할 수 있습니다. 부동산투자회사란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 유가증권에 투자・운영하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사입니다. 리츠틑 2001년 4월 부동산투자회사법 제정으로 도입되었습니다.
리츠를 통해서 소규모 자금을 가진 개인도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있습니다. 상장된 리츠의 경우는 보유 주식을 팔아 현금화하기 쉽습니다. 또한 전문가들을 통한 충분한 시장 조사와 분석을 바탕으로 투자를 하기 때문에 투자 위험 대비 높은 수익률을 기대할 수 있기도 합니다. 저금리 시대인 2013년에서 2017년 사이에 리츠는 5.6%~10.5%의 수익률을 올리기도 했습니다. 하지만 이 또한 금리와 부동산 시장 상황에 따라서 수익률이 달라질 수는 있기 때문에 충분히 검토한 뒤 투자를 해야 합니다.
최근 거래소에 상장되어 주식처럼 쉽게 사고팔 수 있는 리츠 ETF가 많이 출시되어 손쉽게 부동산 투자를 할 수 있습니다. 몇 천원에서 몇 만원 소액으로 1주씩 투자할 수 있기 때문에 목돈이 없어도 부동산에 투자하여 배당 수입과 시세 차익을 얻을 수 있습니다.
